甲公司在某市街道旁的一幢2层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一块仓储用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用

问题

甲公司在某市街道旁的一幢2层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一块仓储用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元／m2，现甲、乙两公司经协商，确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。作为估价师你如何确定两地块合并后地价增值额及其转让准备手续费用在甲、乙两家问的分配额。

答案解析

1.甲地块单独使用时的土地使用权价值为:1250 x 4500 =5625000(元)

乙地块单独使用时的土地使用权价值为:3680 x4100 =15088000(元)

甲乙两地块合并使用后的整宗土地使用权价值为:(1250 +3680) x4800 =23664000(元)

甲乙两地块合并后的增值为:23664000 - (5625000 +15088000) =2951000(元),再减去合并费用120万元,实际增值额为1751000元.

2.两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家间应该按一个合理的比例分配,这一合理比例主要综合考虑合并前甲乙地块各自的单价、面积和总价额而定.其中遵循房地产估价中的贡献原则,以合并前甲乙地块各自的单价为基础进行测算.

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