甲房地产估价机构(以下称甲机构)接受人民法院委托,对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价,价值时点为2014年8月2

问题

甲房地产估价机构(以下称甲机构)接受人民法院委托,对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价,价值时点为2014年8月25日,评估单价为25000元/m2.当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000-35000元/m2为由,对估价结果提出异议,人民法院为此发来质询函.甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅,2014年7月底竣工并开始销售,销售括动中优惠力度较大.经复核,甲机构维持原估价结果,并对异议进行了书面回复,请问:(1)甲机构书面回复的致函对象是谁?(2)导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些?(2014年试题)

答案解析

答案:

(1)甲机构复函的致函对象是人民法院.因为甲机构是受人民法院委托作的评估.

(2)主要原因有:①项目三期是临湖别墅,景观视野比估价对象好,价格自然会高些.②项

目三期是独栋别墅,从市场定位、使用便利舒适性等方面比估价对象(双拼别墅)要高些、好些,价格自然也会高些.③项目三期定价虽高过估价对象,但优惠力度较大,评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价.④项目三期是2014年7月底竣工的,成新率高于估价对象,不论是用成本法还是比较法估价,这一点都是一个减价因素.⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同,在用成本法计算时,这一点可能是其价格较高的原因之一.

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